Guida per la registrazione contratti di locazione in via telematica

La finalità di questa guida è quella di fornire una panoramica esauriente e completa di informazioni pratiche sui contratti di locazione, riguardanti in particolare i vantaggi della registrazione telematica, le agevolazioni fiscali, gli adempimenti da porre in essere per rimediare a errori e dimenticanze.

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Le modalità di tassazione dei contratti di locazione, ai fini dell’imposta di registro, variano a seconda della tipologia dell’immobile. Le tipologie si distinguono in:

• immobili ad uso abitativo;
• immobili strumentali;
• fondi rustici

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Per questa tipologia di contratti, si deve pagare l’imposta di registro nella misura del 2 per cento del canone annuo. Lo stesso trattamento si applica:

• alla locazione del box o della cantina(pertinenza), annessi al fabbricato di tipo residenziale locato
• alla locazione degli altri immobili, fatta eccezione, per gli immobili strumentali per natura

Qualora la tipologia del contratto è agevolato L. 431/98 (concordato), si deve pagare l’imposta di registro nella misura del 1,40 per cento del canone annuo, cioè il 2 per cento scontato del 30 per cento.
Non è dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall’inquilino; è dovuta, invece, nella misura del 0,50 %, quando il deposito cauzionale è versato da terzi estranei al rapporto della locazione.

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Dopo le modifiche introdotte dal decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, tutti i contratti di locazione aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza del contratto, e per essi è necessario pagare l’imposta di registro nella misura dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell’Iva.
L’aliquota dell’1% si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva.
Sono considerati immobili strumentali per natura quelli che, rientrano in una categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale.
Ad esempio, sono immobili strumentali per natura:

• gli uffici e gli studi (categoria catastale A/10);
• i negozi e le botteghe (categoria catastale C/1);
• i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8).

Se il locatore non è soggetto all’imposizione dell’Iva, la locazione è comunque assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento prevista in via ordinaria per le locazioni.

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CESSIONE

In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l’operazione non rientra nel campo di applicazione dell’Iva, è dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.

Nel caso in cui, la cessione del contratto, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2% del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire.
In ogni caso, l’imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro.

RISOLUZIONE

Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette all’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.
Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo all’intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso.

Le risoluzioni dei contratti di locazione a seguito di sfratto esecutivo non è soggetta all’imposta di registro, in ogni caso bisogna comunicare l’avvenuta risoluzione con apposito modello c/o l’agenzia delle entrate

PROROGA

La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l’imposta per la singola annualità oppure per l’intero periodo di durata della proroga.
L’aliquota varia a seconda della tipologia dell’immobile, quindi se è stato registrato versando il 2%, la proroga sarà sempre il 2% e viceversa in caso di contratto soggetto ad Iva si versa l’1%.
Qualora viene comunicata in ritardo la proroga bisognerà pagare la sanzione, in misura ai giorni tardivi, sull’intero periodo

VERSAMENTO PER L’ANNULITA’ SUCCESSIVA

Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuata, alternativamente:

• di anno in anno, fino alla scadenza;
• in un’unica soluzione, per l’intera durata.

Se si sceglie di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere  spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

Il pagamento non va consegnato in agenzia delle entrate

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Modalità cartacea

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il modello F24.

Nel modello indicare con precisione il codice identificativo del contratto stesso e il codice tributo corrispondente all’adempimento. Puoi trovare il dato collegandoti al sito

Entro 20 giorni dal pagamento, va consegnato l’attestato dell’avvenuto versamento e il modello RLI, allo stesso ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.

Modalità Telematica

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni semplicemente ordinando un addebito sul conto corrente e trasmettendo telematicamente la comunicazione, senza dover consegnare l’attestato dell’avvenuto versamento.

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Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone annuo.
Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto, a prescindere dall’importo del canone.
La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o dalla sua decorrenza, se anteriore.
I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013)
Le modalità di registrazione del contratto di affitto o di locazione di un immobile sono:
registrazione dell’atto in forma cartacea recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dopo aver effettuato il pagamento dell’imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.
registrazione in modalità telematica con il contestuale pagamento on line dell’imposta di registro (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili)

LA REGISTRAZIONE TELEMATICA

Con la registrazione telematica, innanzitutto, si evitano file e spostamenti agli sportelli bancari o postali (per il pagamento dell’imposta) e all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate (per la registrazione dell’atto), previsti con il sistema della registrazione in forma cartacea.
La procedura consente il contestuale pagamento on-line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal software.
La registrazione si considera perfezionata nel giorno in cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.

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• Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (articolo 17 e Tariffa parte I, art. 5)
• Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917
• Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (articolo 10, numero 8)
• Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 471
• Decreto Legislativo 18 dicembre 1997, n. 472
• Decreto del Ministero delle Finanze 31 luglio 1998
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431
• Decreto del Ministero delle Finanze 24 dicembre 1999
• Decreto del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001, n. 404 (art. 5)
• Legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria 2005)
• Legge 23 dicembre 2005, n. 266
• Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223
• Legge 27 dicembre 2006, n. 296
• Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 12 dicembre 2001
• Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 27 giugno 2003
• Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 14 settembre 2006
• Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 29 novembre 2006
• Delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 (pubblicata sulla G.U. del 18 febbraio 2004, n. 40)
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 7 gennaio 2002, n. 3/E
• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 20 febbraio 2002, n. 52
• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 7 ottobre 2002, n. 320
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 9 luglio 2003, n. 36
• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2005, n. 44/E
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 4 agosto 2006, n. 27/E
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 16 novembre 2006, n. 33/E
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 1° marzo 2007, n. 12/E
• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 24 maggio 2007, n. 114/E

I provvedimenti sopra elencati sono consultabili sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate